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绿地砸500亿商品直售毛利率不足1% 战略模式遭质疑

2017-9-2 12:37| 发布者: 管理员| 查看: 57| 评论: 0|来自: 国际金融报

摘要:  乍看之下,绿地上半年主要经济指标全面增长:实现营业收入1260亿元,净利润62亿元,较去年同期分别增长16.62%和30.8%。此外,绿地上半年经营活动产生的现金流净额120亿元,较去年同期大幅增长202.09%。  然而, ...

 乍看之下,绿地上半年主要经济指标全面增长:实现营业收入1260亿元,净利润62亿元,较去年同期分别增长16.62%和30.8%。此外,绿地上半年经营活动产生的现金流净额120亿元,较去年同期大幅增长202.09%。

  然而,绿地这一系列利好却未起到强心剂效果。

市场冷对绿地半年报---

  市场冷对绿地半年报---

  半年报公布后的两天,绿地控股(7.600-0.02-0.26%)股价合计涨幅仅有0.13%。9月1日,截至记者发稿,绿地控股股价徘徊在7.6元左右,较半年报公布前一天的7.67元,略有下跌。

▲数据来源:Wind▲数据来源:Wind

  这和中国恒大公布半年报后股价大幅上涨的态势,完全不同,市场对待绿地的态度似乎十分淡然。

  业内人士表示,这或许与市场对绿地的转型战略仍存有困惑有关。

  在今年早些时候绿地股东大会上,一些股东对绿地的战略模式提出强烈质疑。

  这两年,绿地一直在不遗余力地讲一个主题为“协同”的故事。具体到细化内容,则是一手抓房地产主业,一手拓建大基建、大金融和大消费。

  此前,绿地副总裁兼绿地金融控股集团董事长耿靖透露,绿地的房地产业每年销售收入占集团全部收入的50%,利润贡献达70%以上。

  也就是说,绿地的大基建、大金融、大消费三大板块在规模上可与其房地产板块比肩,利润贡献上却不及房地产板块的一半。

  想用两条腿走路的绿地,另一条却成了“瘸腿”。

拖后腿的商品直售---

  拖后腿的商品直售---

  在绿地铺天盖地的新闻稿里,通常会有成段的文字是关于大基建、大金融和房地产的协同作用,但关于大消费与房地产间的协同效应,字眼却很少。

  “这也难怪。将心比心,谁又会把自己的短板成天挂在嘴上。”一位地产界资深人士对《国际金融报》记者笑言。

  绿地的大消费主要包含三块,即进口商品直销、酒店旅游和汽车服务。

  而绿地2017年半年报显示,除酒店及相关产业的毛利率有微幅上升外,商品销售及相关产业、汽车服务及相关产业的毛利率较去年同期分别下降2.05%和4.11%。

▲绿地2017年半年报▲绿地2017年半年报

  值得注意的是,绿地上半年商品销售的毛利率仅有2.57%,汽车服务的毛利率为6.06%。酒店及相关业务的营收规模虽仅有汽车的五分之一、商品销售的十分之一左右,但因高达88.44%的毛利率,令酒店营业毛利润超过商品销售和汽车营业毛利润之和(注:营业毛利润=营业收入×毛利率,绿地商品销售、汽车、酒店的营业毛利润分别为1.3亿元、1.74亿元、5.89亿元)。

  回顾2015、2016这两年,绿地商品销售的毛利率分别为0.69%和0.37%,这两个数值远低于银行一年期存款利率。

  商品销售的毛利率如此低,为何绿地仍“执拗”坚持,不肯放手?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于绿地来说,类似的大消费概念项目的盈利能力相对弱,这和此类领域本身是低盈利有关。换言之,类似大消费产业的最终价值在于吸收众多的消费群体或流量,并且对绿地其他业务有着导入作用。

  简单说,绿地试图让买其消费品的人去购买它的楼盘。

  那么,这种“协同效应”是否如绿地设想的那么美好?

  引流效应无从考证---

  先看毛利率上的粗略对比。

  绿地大消费板块下的全球商品直销业务,主要包括三个环节:产业链上游“绿地直采”、产业链核心平台“绿地全球购”、市场终端“绿地全球商品直销中心”(G-Super)。

  由于“绿地直采”和“绿地全球购”公开数据较少,记者便根据“绿地全球商品直销中心”的模式选取可对比公司。

  与G-Super“海外直采+跨境电商+全球商品直销中心”模式相对标的,有中百全球商品直销中心,隶属于中百集团(9.1500.050.55%)旗下业务。

  若取中百集团超市和百货业务的毛利率平均值为代表,与绿地商品销售毛利率进行粗略对比可以发现,绿地上半年商品销售的毛利率(2.57%)不及中百集团超市与百货平均毛利率(23.59%)的零头。

▲中百集团2016年年报▲中百集团2016年年报

  再看引流作用。

  记者向知情人士咨询绿地商品销售引流作用的具体体现时,对方回答较为含糊:“首先,绿地各产业间的相互协同效应不可分割。其次,消费产业所创造的收益不一定体现在消费产业的公司上,而可能体现在房地产业的公司上,所以引流效应没有那么直观。”

  上述知情人士继续对记者表示,绿地商品销售的一个核心概念是跨境保税仓,与房地产板块的协同效应较强。

  2016年初,绿地在上海成立第二大跨境保税仓——青浦跨境贸易基地。绿地2017年半年报显示,辽宁本溪市综合保税仓正在建设当中,预算投入为2500万元。

  但遗憾的是,上述的一切引流效应均没有数据支撑。

  严跃进坦言,对于类似大消费的概念,应该说绿地还在积极推进,但其相关“商品销售+地产”的挂钩信息比较少。

  如果不玩商品直售---

  把历史的时钟拨回到2015年1月21日,当时绿地在召开2014年业绩发布会。

  发布会上,绿地集团董事长及总裁张玉良满面笑容地表示:“大消费是我们接下来重要的经济成长点……外国人来做中国人的市场,我觉得不应该,如果我们能把外国的东西拿到中国来卖,也蛮好。”

  接下来,绿地的商品销售业务便安上了发条,滴滴答答地转了起来。

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  2015、2016两年,绿地在商品销售及相关产业上投入的成本分别为340.43亿元、158.34亿元,两年投入合计近500亿元。

  如果在客观条件允许的情况下,这两笔成本费用能在当年拿下多少土地?

  记者根据绿地拿地的平均土地成本估算,2015年可增加378万平方米的土地,2016年可增加104万平方米。

  具体估算过程如下(平均拿地成本=权益土地金额/权益土地面积):

  绿地2015年年报显示,较2014年新增项目储备69个,权益土地面积8075亩(约538万平方米),权益土地金额484亿元;2016年,新增土地储备项目68个,权益土地面积558万平方米,权益土地金额846亿元。

  由此可得,绿地2015年的平均拿地地价约为8996元/平方米,2016年的平均拿地地价约为15161元/平方米。

  再反过来用2015、2016年的两笔成本费用,340亿元和158亿元,除以当年平均拿地成本,便可得出上述结果。

  之所以这么计算,无非是说明,绿地进军商品直销的代价,就是两年内错失了480多万平方米的土地储备。

  绿地战略布局商品销售,是否略显莽撞?

  毕竟,曾经要与万科争老大的绿地,现在掉落到全国房地产企业销售规模排位赛的第五名。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,商品销售虽然毛利率低,但周转率快,绿地布局商品销售及相关产业可以对抗房地产调控的周期性风险。


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